Renovace stávající kanceláře bývá výhodná zejména tehdy, když nájemce nepotřebuje zásadní změny dispozic a chce se vyhnout vysokým nákladům na vybavení. V tom případě musí s dostatečným předstihem před vypršením platnosti nájemní smlouvy vyjednat s majitelem její obnovu. Jde o poměrně běžnou praxi, což dokazují i statistiky – například v Praze vloni mezi renegociace patřilo 15 z 20 největších transakcí a celkem šlo o 51 % z celkové hrubé poptávky. Nároky nájemců a standardy kancelářských prostor ovšem rostou, a proto je důležité, aby byli majitelé při renegociaci ochotni nabídnout určité ústupky – například modernizaci společných prostor, instalaci nabíječek pro elektromobily nebo zlepšení technologií budovy – jinak hrozí, že nájemce odejde.

Nevýhodou této situace navíc je, že některé starší budovy již nelze ekonomicky přizpůsobit nejvyšším standardům. Pokud tedy nájemce vyžaduje například v oblasti kvality vzduchu nebo digitálních řešení nejvyšší parametry, často nezbývá, než se přestěhovat do nové budovy třídy A.

Rostoucí ceny vybavení hrají ve prospěch renovací

Ve prospěch renegociací, a tedy renovací, hrají i rostoucí ceny vybavení, které se za posledních pět let výrazně zvýšily, v některých případech dokonce dvojnásobně. První vlnu zdražování přinesl covid a s ním související hygienická opatření, která narušila dodavatelské řetězce, druhou pak ruská válka na Ukrajině. Přestože se trh s dokončovacími materiály postupně stabilizuje a ve stavebnictví už není tak výrazný nedostatek pracovníků, ceny se na původní úroveň nevrátily.

Komplexní fit-out ze stavu developerské výstavby tedy představuje značnou investici, přičemž největší položku tvoří technické instalace a rozdělení prostoru, které pohltí 85-90 % celkového rozpočtu. Pražské kancelářské budovy třídy A navíc dosahují velmi vysoké úrovně nejen v technických, ale i v architektonických řešeních. Kvalitní zpracování, precizní detaily, ušlechtilé materiály použité v interiérech i nábytek – to vše výrazně zvyšuje náklady na realizaci moderního fit-outu, který umožňuje přeměnit prázdnou plochu na funkční kancelář šitou na míru konkrétnímu nájemci. Není tedy divu, že dokončovací práce v kancelářích v Praze činily koncem roku 2024 průměrně plných 1000 eur za metr čtvereční, a to při standardním a pro klienta příjemném provedení.

Při renegociaci naopak stačí často i finančně i časově nenáročné kosmetické úpravy, jako je například výměna lamp, dekorací, přemalování stěn či posílení zelených prvků. I takto jednoduché změny totiž dokáží osvěžit vzhled kanceláří a potěšit zaměstnance.

Kdy tedy volit novou kancelář?

V případě, že představy nájemce nelze v současné lokalitě splnit, je potřeba přistoupit k hledání nových prostor. Nejde přitom pouze o požadavky na lokalitu, finance a uspořádání, ale také technologie, energetickou účinnost nebo vybavení pro zaměstnance. V mnoha případech pak jde i o požadavky na certifikaci moderní budovy, jako je například WELL a LEED, WiredScore, SmartScore, ActiveScore či AirScore D&O.

Prvním krokem při hledání nových prostor by měla být analýza jednotlivých lokalit s ohledem na místo bydliště zaměstnanců a dobu dojíždění do potenciálního nového sídla či přístup k různým prostředkům městské hromadné dopravy. Na základě této analýzy pak lze vybrat tu část města, která je nejen dopravně nejvýhodnější, ale je optimální i z hlediska snížení uhlíkové stopy.

Colliers přichází s komplexním řešením od návrhu po realizaci

Bez ohledu na to, zda se firma rozhodne pro renovaci současných prostor nebo pro stěhování do nových kanceláří, klíčové je zvolit správného partnera, který dokáže pokrýt celý proces od koncepce po realizaci.

Colliers nabízí komplexní služby Workplace Advisory, které začínají analýzou současného stavu a potřeb firmy. Odborníci nejprve posoudí, jak firma skutečně využívá své prostory, jaké má požadavky na budoucí růst a jaké trendy v oblasti práce ovlivní její potřeby. Na základě této analýzy pak doporučí optimální strategii, zda je výhodnější investovat do renovace současných prostor, nebo hledat novou lokalitu.

Při renovaci stávajících kanceláří Colliers zajistí veškeré potřebné služby od designu až po kompletní realizaci. Prostory lze navrhnout například v souladu s konceptem Colliers Newffice, jehož cílem je vytvořit pracovní prostředí, v němž se flexibilní kancelářské prostory spojují s technologickými řešeními a udržitelností. Vzniknou tak kanceláře, ve kterých se lidé chtějí zdržovat a které reagují na výzvy a trendy, kterým budou firmy čelit v následujících letech.

Pokud se firma rozhodne pro stěhování do nových prostor, Colliers vyhledá vhodné nemovitostí odpovídající specifickým požadavkům. Tým specialistů následně vyjedná optimální podmínky nájmu, včetně výše nájemného, délky smlouvy i příspěvků na fit-out.

Celý proces tak firma může svěřit do rukou jednoho partnera, který zajistí koordinaci všech kroků a minimalizuje rizika spojená s tak významnou změnou, jakou přestěhování nebo komplexní renovace kanceláří představuje.