Česká republika se v současné době nachází ve zcela výjimečné situaci. Zatímco většina evropských trhů závisí na mezinárodních investorech, zdejší trh táhne především domácí kapitál. „Klíčovou výhodou českého realitního trhu je jeho vyspělost, stabilita a dostupnost lokálního kapitálu,“ říká Damian Harrington, ředitel oddělení průzkumu trhu pro region EMEA ve společnosti Colliers, s tím, že čeští realitní investoři vloni v ČR i zahraničí dohromady nakoupili projekty za impozantních 4,7 miliardy eur, což potvrzuje jejich mimořádnou sílu a sebevědomí.

„Takto výraznou roli domácího kapitálu jsme na trhu ještě neviděli. Český investor dnes není jen lokálním hráčem, ale plnohodnotným účastníkem evropského investičního prostředí,“ říká Damian Harrington. Podle něj je právě vysoká míra domácí likvidity jedním z hlavních faktorů, které udržely zdejší realitní trh aktivní i v době, kdy v jiných částech Evropy investiční aktivita stagnovala. Zároveň však upozorňuje na to, že dominance domácího kapitálu může ovlivňovat cenovou hladinu. Silná lokální poptávka může totiž tlačit ceny nemovitostí nahoru a komplikovat tak vstup zahraničních investorů. Ti pak často narážejí na cenová očekávání, která jsou formována ochotou českých fondů akceptovat nižší výnosy výměnou za stabilitu a dlouhodobé držení aktiv. „Zahraniční investoři se na český trh dívají s respektem, ale současně s opatrností. Dominance českého kapitálu jim zužuje manévrovací prostor,“ říká Damian Harrington.

Konsolidace v dohledu

V České republice působí podle statistik ČNB z konce 3. čtvrtletí 2025 zhruba tisíc investičních fondů. Plných 170 z nich investuje do nemovitostí, přičemž 158 má otevřenou strukturu. Dohromady spravují aktiva v hodnotě okolo 14 miliard eur. „Pozoruhodné je, že 60 procent těchto fondů vzniklo v posledních pěti letech, což svědčí o intenzivním přílivu kapitálu do zdejšího realitního sektoru,“ upozorňuje Damian Harrington. Podle něj to jasně ukazuje, jak rychle se kapitál v posledních letech do realitního sektoru přesouvá a jak silná je poptávka investorů po stabilních, hmotných aktivech.

„Takto masivní nárůst počtu fondů na tak malém trhu nemá v regionu obdoby,“ konstatuje Damian Harrington. Zároveň dodává, že pokud bude současné tempo pokračovat, český realitní trh se z hlediska objemu kapitálu může zařadit mezi nejzajímavější investiční destinace ve střední Evropě.

Výhled na další období tuto dynamiku potvrzuje. Investice pro rok 2026 jsou odhadovány na zhruba 3 miliardy eur, takže chuť investovat do českých nemovitostí zůstává mimořádně silná. Současně se však stále zřetelněji rýsuje druhá strana mince: fragmentace trhu. Velké množství fondů, často s relativně malým objemem aktiv, vytváří konkurenční prostředí, v němž bude stále obtížnější získávat kvalitní a větší nemovitostní celky.

V následujícím období lze proto očekávat konsolidaci. „Řada fondů si brzy uvědomí, že bez spojení s dalšími hráči se k lepším aktivům jednoduše nedostane,“ komentuje Damian Harrington. Podle něj se v příštích letech bude rozhodovat o tom, které fondy dokážou vyrůst v robustní platformy schopné soutěžit o prémiová aktiva, a které zůstanou okrajovými hráči.

Situace v České republice je v evropském kontextu výjimečná. Většina trhů má obvykle 60 až 70 procent domácího kapitálu, v některých případech i méně. Na opačné straně spektra představuje extrém Londýn s asi 30 procenty domácího a 70 procenty mezinárodního kapitálu.