Rok 2025 se zapsal do historie českého investičního trhu jako vůbec nejúspěšnější. Celkový objem investic dosáhl rekordních 4,3 miliardy eur, čímž výrazně překonal dosavadní maxima z let 2016 a 2017. Klíčovou roli sehrál domácí kapitál a české realitní fondy, které dominovaly napříč sektory.

Silné čtvrté čtvrtletí završilo rekordní rok

Samotné čtvrté čtvrtletí roku 2025 přineslo objem investic ve výši 1,84 miliardy eur, což představuje druhý nejvyšší kvartální výsledek v historii českého trhu. Ve srovnání s třetím čtvrtletím šlo o výrazné zlepšení, nicméně vzhledem k délce uzavírání transakcí byl tento výsledek očekáván.

Největší podíl na objemu transakcí ve čtvrtém čtvrtletí měly víceúčelové nemovitosti se 43 %, a to především díky prodeji obchodního centra Palladium. Kancelářské nemovitosti následovaly s 29 %, dále pak hotely, průmyslové, maloobchodní a rezidenční projekty.

„Rok 2025 potvrdil mimořádnou sílu domácího kapitálu. Český investor dnes dokáže realizovat i velmi objemné a komplexní transakce, které byly ještě před několika lety doménou zahraničních hráčů,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Mezi nejvýznamnější obchody závěru roku patřil prodej prémiového nákupního centra Palladium, které kombinuje retailovou a rozsáhlou kancelářskou část a nachází se na začátku hlavní pražské nákupní třídy. Kupujícím se stala společnost Reico.

Významnou transakcí byl rovněž prodej budovy Harfa Business Centre B, kterou společnost Kaprain prodala Ministerstvu financí. Jde o jeden z prvních případů, kdy stát investoval do moderní kancelářské budovy odpovídající současným nárokům na kvalitu pracovního prostředí a energetickou efektivitu. Tento krok může souviset i s požadavky evropské taxonomie a tlakem na modernizaci státní správy.

Pozornost vzbudil také prodej současné centrály České spořitelny v Praze 4. Tři budovy nad stanicí metra Budějovická získala společnost Penta Real Estate ve společném podniku s vlastníkem obchodního centra DBK. Transakce otevírá prostor pro transformaci celé lokality v moderní městskou čtvrť s rezidenční funkcí.

Z dalších realizovaných obchodů lze zmínit například Campus Science Park v Brně, Forum Karlín v Praze 8, Aventin Shopping Znojmo či hotely Ibis a Diplomat. „Všechny tyto projekty byly realizovány prostřednictvím českého kapitálu, jehož dominance byla patrná po celý rok. Celkem v roce 2025 proběhlo přes 100 transakcí, což potvrzuje mimořádnou aktivitu trhu,“ doplňuje Josef Stanko.

Ceny a výnosy: stabilita a selektivní komprese

Ukazatele prime yield zůstaly ve čtvrtém čtvrtletí 2025 převážně stabilní s mírnou kompresí v nejlikvidnějších segmentech.

Prime yield kancelářských nemovitostí se udržel na úrovni 5,25 %, což představuje meziroční pokles o 25 bazických bodů a signalizuje obnovený zájem investorů. Yield u prémiových průmyslových nemovitostí se podobně snížily na 5,00 % (meziročně také o 25 bazických bodů), a to díky trvalé poptávce po pronájmech a robustním základům trhu. Naproti tomu yield u prémiových nákupních center zůstaly stabilní na úrovni 6,00 %, což odráží neoficiální údaje o transakcích a pokračující konzervativní cenovou politiku u větších maloobchodních formátů. Yield u prémiových maloobchodních nemovitostí na hlavních nákupních třídách zůstaly beze změny na úrovni 4,50 %, a to díky silné poptávce nájemců a odolnosti pražských hlavních komerčních lokalit.

Dynamika cen byla i nadále ovlivňována především náklady na kapitál a očekávanými výnosy s přihlédnutím k míře rizika. Segmenty s transparentními výsledky pronájmů, konkrétně logistika a kanceláře v centrech měst, zaznamenávaly nejviditelnější pokles výnosů, přičemž investoři se selektivně vrací na trh, kde došlo k úpravě cen již v dřívější fázi cyklu.

V průmyslovém sektoru byl vývoj yieldů posílen solidním růstem nájemného a trvale nízkou mírou neobsazenosti, což umožnilo ostřejší cenotvorbu než v jiných komerčních sektorech. Prime industrial yield na úrovni 5,00 % ve 4. čtvrtletí 2025 odráží jak silnou konkurenci v nabídkách na moderní logistická portfolia, tak rostoucí zájem institucionálních investorů o stabilní výnosová aktiva.

„Celkově lze říci, že český investiční trh přechází od přecenění k počáteční fázi růstu, přičemž výnosové míry z prémiových nemovitostí jsou stabilní a selektivní komprese naznačuje zlepšující se sentiment investorů,“ vysvětluje Josef Stanko.

Investiční aktivita naznačuje pokračování silného období

Investiční aktivita v roce 2026 by měla zůstat silná, a to díky pokračující schopnosti českých fondů získávat a rozmísťovat kapitál. V současné době je již k dispozici přibližně 1,5 miliardy eur vlastního kapitálu a další fundraising je v plném proudu, což zajišťuje dostatečnou likviditu pro podporu uzavírání obchodů po celý rok. Vedle toho identifikovaná pipeline transakcí v hodnotě přibližně 3 miliard eur signalizuje, že dynamika trhu není pouze očekávaná, ale již se skutečně promítá do reality. Český kapitál bude i nadále hrát dominantní a stabilizující roli, přičemž bude těžit ze své hluboké znalosti domácího trhu a silné důvěry investorů.

„Dynamika trhu bude nicméně silně ovlivněna omezenou nabídkou, zejména v odvětvích, kde zůstává omezená developerská činnost. Očekává se, že největší podíl na obchodech budou mít kanceláře, a to díky vyšší poptávce nájemců a omezené nabídce kvalitních nemovitostí,“ říká na závěr Josef Stanko.